预售扩张，烂尾频出，取消预售制呼声再起

　　业内人士表示，房地产预售下，房企借高杠杆带来的风险在资金紧张的背景下尤为突出，从质量问题到合同纠纷，从延期交房到整体减配，甚至出现开发商跑路，在建楼盘多年烂尾难处理等多种问题。

　　一面是高涨的房价，一面是搁置数年的烂尾楼。近年来，随着房地产市场的快速发展，房企急速扩张资金高度承压。同时，由于市场增长较快，预售监管不到位的背景下，烂尾项目频现。

　　中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示，预售资金监管制度的核心是通过第三方对预售资金的使用进行监管的方式，确保预售资金用于预售项目的工程建设，保证预售项目顺利完工，不出现烂尾等损害购房人合法权益的情形。但预售资金监管以预售项目网签为前提，如待售项目在未取得预售许可的情况下销售，或取得销售许可未办理网签的情况下销售，行政主管部门就无法及时有效的掌握项目要销售的情况，也就无法实施预售资金监管，在这种情况下，潜在的交易风险就很大。

　　近日，丹阳市住建局指出，为了有效降低预售商品房交付风险、防范化解矛盾，8月18日起，丹阳市范围内开展新建商品房预售资金第三方托管工作。

　　据悉，预售资金第三方托管模式，是由政府提供专业的第三方资金托管平台，购房者、开发企业和托管机构共同签订商品房预售资金托管三方协议，约定将预售商品房的贷款资金汇入第三方托管账户，托管机构再根据托管项目的工程进度节点，按照正负零、完成主体结构1/2、完成主体结构封顶、完成工程竣工验收运作表签发、完成初始登记等五个节点，分别进行有条件分期受限支付，确保预售项目托管账户资金的安全。

　　事实上，有消息人士称，监管层已有实行现房销售的想法。日前，住建部、人民银行联合召开房地产企业座谈会时，有监管层人士表示，预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策，现阶段现房供应已足够，那么预售制度存在是否合理，下一步将加强对此方面的讨论。

　　购房者购房时必须对开发商及开发商的关联公司，尤其是股东公司进行基本的审查。看开发商及关联公司以往是否存在对外欠债、烂尾楼、拖欠工程款、商品房逾期交房等情况。“现在网络十分发达，这些核实即使不通过专业律师的配合也可以实现。比如可以在中国裁判文书网上输入开发商的名称，查找关于开发商的相关判决，进而查看是否存在上述问题。比如可以在天眼查或企查查上查看开发商及关联公司的概况，尤其是关注法律风险及行政处罚栏。”